Pan F. byl už starší a nezvládal péči o svou nemovitost, proto se před dvěma lety rozhodl, že ji prodá. Nabídku rozeslal všem v okolí včetně jedné realitní kanceláře. Tu oslovil podle svého mínění nezávazně s tím, že nechce předem nic platit, ale pokud kancelář najde vhodného kupce, tak nemovitost prodá a realitce z částky dá provizi. Začali se k němu sjíždět zájemci. Někteří od realitní kanceláře, jiní odjinud.
Nakonec muž, jehož totožnost redakce zná, ale přislíbila nezveřejnit, nemovitost prodal přes své přátele. Netrvalo dlouho a přišla mu předžalobní výzva na uhrazení necelých 70 tisíc korun. Dozvěděl se, že ústně uzavřel zprostředkovatelskou smlouvu s realitní kanceláří, kterou prodejem nemovitosti jinému zájemci porušil. Připravil tak kancelář o provizi a způsobil jí náklady spojené s pokusy o prodej bytu.
Využívání ústních smluv se rozšířilo s novým občanským zákoníkem, který vstoupil v platnost v roce 2014. Předtím to zákon nedovoloval v tolika případech. Na realitním trhu se to projevilo nárůstem sporů mezi vlastníky nemovitostí a realitními kancelářemi.
Jen v advokátní kanceláři, kde působí viceprezident Asociace realitních kanceláří ČR Miroslav Duda, jich řeší pět a netýkají se jen starších nebo méně vzdělaných lidí. Do podobných problémů se dostávají i vysokoškolsky vzdělaní lidé na manažerských pozicích.
„Jeden případ se například odehrál v Brně. Paní inženýrka nezávazně oslovila realitní kancelář s tím, že má zájem byt prodat, ale nezná jeho aktuální cenu. Realitní kancelář přivedla několik klientů. Jejich nabídka se však majitelce nelíbila, proto odmítla další spolupráci. Také této paní byla doručena žaloba,“ vysvětlil Miroslav Duda.
Úplně nejhorší situace je podle něj na vesnicích a malých městech. Nejohroženější skupinou jsou starší lidé, pro které to může být noční můra, protože nejsou zvyklí mít jakékoliv závazky a neradi se soudí, což může mít i tragické následky. „Mohu potvrdit, že se to šíří jako mor,“ upozornil Duda.
Esemeskovali, prohráli
Manželé N. už za sebou mají soud prvního stupně, který žalobě realitní kanceláře vyhověl. Přestože inzerovali na portálu bezrealitky. cz, který slouží pro ty, kteří chtějí svou nemovitost prodat nebo pronajmout bez realitní kanceláře, jedna kancelář je oslovila. I oni tvrdí, že realitní kanceláři dovolili nemovitost nabízet za předpokladu, že to bude nezávazně a kromě provize z prodeje za to nebudou muset nic platit.
S realitní kanceláří jednali, dohodli se na ceně a intenzivně se domlouvali na podobě kupní smlouvy přes e-mail i SMS, což se jim nakonec stalo osudným. Soud dal totiž za pravdu realitní kanceláři s tím, že se na žalované vztahuje takzvaná předsmluvní zodpovědnost.
Podle Lindy Kolaříkové z advokátní kanceláře KPMG Legal je pro uzavření ústní smlouvy potřeba, aby se potkaly vůle obou stran zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy. „Zákon vyžaduje dostatečně specifickou nabídku na uzavření smlouvy. Obecně řečeno by nikdo neměl platně uzavřít smlouvu, aniž by si byl vědom důsledků takového jednání,“ vysvětluje Kolaříková.
Další podmínkou ústní dohody je poučení o možnosti odstoupení od smlouvy. Duda upozorňuje, že smlouvy, které zavazují spotřebitele neodvolatelně k plnění za podmínek, s nimiž neměl možnost se seznámit před uzavřením smlouvy, jsou zakázány. Svědci být nemusí. Ústní smlouva může být uzavřena i mimo provozovnu.
„Občanský zákoník však zároveň výslovně upravuje i předsmluvní odpovědnost. Ta postihuje nepoctivá jednání, kdy jedna ze stran od začátku jedná záměrně pouze ‚naoko‘ a nemá v úmyslu smlouvu uzavřít, anebo bez spravedlivého důvodu ukončí vyjednávání o uzavření smlouvy ve chvíli, kdy se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné,“ doplnila Kolaříková.
Žalující realitní kanceláře z uvedených případů tvrdí, že ústní dohodu uzavřeli, a dokládají to tím, že nemovitost inzerovaly na různých serverech, výpověďmi svědků, kteří si byli nemovitost prohlédnout, a rezervační smlouvou.
Všechno písemně
Oslovená síť realitních kanceláří RE/MAX tvrdí, že u nich uzavření ústních zprostředkovatelských smluv není možné. „Síť pracuje na bázi exkluzivních smluv, což už z principu vylučuje podobný postup,“ sdělil MF DNES generální ředitel RE/MAX Milan Žák.
Stejný přístup potvrdila i další realitní společnost. „Nefungujeme na principu ústní dohody. Občanský zákoník to sice umožňuje, ale ověření a verifikace takových dohod je nemožná,“ vysvětluje provozní ředitel Fincentrum Reality Martin Fojtík.
Podle advokátky Kolaříkové je lepší, aby smluvní strany trvaly na uzavření písemné formy zprostředkovatelské smlouvy, i když to zákon nevyžaduje. Obě strany jsou tak v mnohem jistější pozici ohledně přesného obsahu smlouvy a jeho dokazování.
„Pokud nemám zájem, aby za mě kdokoliv činil nějaké kroky a například inzeroval moji nemovitost či prováděl další úkony, je třeba takový názor dostatečně jasně a prokazatelně formulovat,“ doporučuje Kolaříková.
Podle Dudy by situaci mohl upravit zákon o podnikání v realitním oboru, který zatím nebyl přijat. „Na to, že ještě nebyl přijat, paradoxně nejvíce doplácejí realitní kanceláře, které podnikají řádně. Jejich pověst kazí výše uvedení realitní podnikatelé,“ řekl Duda.
Úplná změna právní úpravy podle Kolaříkové není potřeba. „Pokud by zákon vyžadoval písemnou formu ve více případech, než je tomu dnes, šlo by o krok zpět. Myslím, že je na každém, aby bedlivě střežil svá práva a vážil své kroky, a že občanský zákoník v obecné rovině poskytuje dostatečnou ochranu spotřebitelům a vůbec slabším smluvním stranám,“ uvádí Kolaříková.
